相続時の不動産評価額について

相続の際多くの方が関心を寄せることが相続税ではないでしょうか。特に不動産が相続財産に含まれる場合、不動産は金額が大きくなりやすいため、多額の相続税が課される可能性があります。今回の記事では、相続財産の中に不動産が含まれている方のために、不動産の評価方法や具体的な計算方法を解説していきます。

土地の評価方法は2種類
1. 路線価方式
2. 倍率方式
土地評価額の減算・加算
建物の評価方法
まとめ

土地の評価方法は2種類

相続財産の評価額の出し方については、国税庁の「財産評価基本通達」で財産の種類ごとに決められています。なお、どの財産に関しても、「相続発注日」つまり、被相続人が亡くなった日に所有していたものを評価することとなっています。

土地の評価方法に関しては以下の2種類があります。

路線価方式

これは道路ごとに定めた価格をその道路沿いの土地の評価額の基準とするものです。具体的な計算式は「路線価×土地の面積」となります。この方式は商業地や住宅地などの市街地の場合に用いられます。

倍率方式

これは地域ごとの倍率にその土地の固定資産税評価額をかけて算出するものです。この方式は路線価のつけられていない郊外や農地などで用いられます。

国税庁のサイトには路線価方式で用いられる「路線価図」や、倍率方式で用いられる「評価倍率表」があります。路線価や倍率は毎年決められ、年度ごとに公表されます。

土地評価額の減算・加算

家は形状や道路の状況によって評価が変わります。対象となる土地は、以下のような場合があります。減算・加算割合に関しては国税庁のホームページで確認できます。

土地の形状による減算・加算

評価額の減算

1.不整形地

以下のような土地の場合、土地の形が悪く利用価値が下がるため減算の対象となります。

・角地→交差点の側にある土地

・旗竿地→L字型で接道部分が小さい土地

・三角地→三角形の土地

2.間口狭小

道路に接する間口が狭い場合も土地のことです。

3. 奥行長大

間口に対して奥行きが長い土地のことです。このような土地の場合、分割をすると、奥の土地が道路から離れてしまう可能性があります。

4.がけ地

傾斜地のため通常の利用がしにくい土地のことです。

5.無道路地

道路に接していない土地のことを言います。無道路地の場合、建築ができません。

6.地積規模の大きな土地

三大都市圏で500㎡以上、それ以外で1000㎡以上の土地を言います。

評価額の加算

1.角地

交差する2つの道路に接する、角の土地（二方を道路に囲まれた土地）のことを言います。

2.二方道路

正面と裏面に道路がある土地のことを言います。

土地の利用方法による減算・加算

評価額の減算

1.借地

土地を人に貸して、土地を借りた人がその土地上に建物を建てて住んでいる場合です。この場合、土地所有者は自由に土地の利用が出来ないため、土地の評価額について低い評価を受けることになります。

2.貸家建付地

土地所有者名義の賃貸アパートや賃貸マンションが建っている土地のことです。この場合、建物の一部を人に貸すため、前述の「借地」と同様、土地所有者が完全に自由にその土地を利用できないため、土地の評価額について低い評価を受けることになります。

小規模宅地等の特例

相続税の減額に利用できる特例制度として、「小規模宅地等の特例」というものがあります。これは、亡くなった人が住んでいた土地、事業をしていた土地、貸していた土地について、相続税の評価額について大幅な減額が受けられる特例のことです。亡くなった人が住んでいた土地や事業をしていた土地について、その全てに相続税が満額かかってしまった場合、それを引き継ぐ相続人が住む土地や事業をする土地を失ってしまう可能性があります。そのような状況に追い込まないために作られた制度になります。

特例の対象となる土地

小規模宅地等の特例を受けるためには、相続をする土地が、以下の3つのいずれかに該当する必要があります。

1.特定居住用宅地等

これは、被相続人（亡くなった人）が住んでいた宅地で、配偶者または一定の条件を満たす親族が取得した部分のことをいいます。具体的には、以下のいずれかに該当するものを言います。

・故人や生計一親族が住んでいた土地を配偶者が相続する。

・同居の親族が相続した土地に住み続ける。

・生計一親族が相続した土地に住み続ける。

2.特定事業用宅地等

被相続人（亡くなった人）やその生計一親族が事業をしていた土地について、一定の要件を満たした場合に小規模宅地等の特例の適用ができる土地をいいます。具体的には、以下のいずれかに該当するものを言います。

・相続開始3年前よりも以前からその土地で事業を営んでいる。

・相続人が相続税の申告期限まで事業を継続している。

3.貸付事業用宅地等

被相続人（亡くなった人）やその生計一親族が貸付をしていた土地についても、小規模宅地等の特例が可能です。貸付事業用宅地等といいます。具体的には、以下のいずれかに該当するものを言います。

・相続開始前からその土地で不動産貸付業を営んでいる。

・相続人が相続税の申告期限まで不動産貸付業を継続している。

土地の種類ごとの減額割合

1.特定居住用宅地等

限度面積は330㎡、減額率は80％となります。仮に評価額が2,000万円で500㎡の特定居住用宅地等を相続した場合、330㎡は80％減額できますが、残りの170㎡は減額されません。したがって、土地の評価額は2,000万円－2,000万円÷500㎡×330㎡×0.8で944万円となります。

2.特定事業用宅地等

限度面積は400㎡、減額率は80％です。仮に評価額が2,000万円で500㎡の特定事業用宅地等を相続した場合、400㎡は80％減額できますが、残りの100㎡は減額されません。したがって、土地の評価額は2,000万円－2,000万円÷500㎡×400㎡×0.8で720万円となります。

3.貸付事業用宅地等

限度面積は200㎡、減額率は50％です。仮に評価額が2,000万円で500㎡の特定事業用宅地等を相続した場合、200㎡は50％減額できますが、残りの300㎡は減額されません。したがって、土地の評価額は2,000万円－2,000万円÷500㎡×200㎡×0.5で1,600万円となります。

ここまでは、土地の相続評価額の出し方についてお伝えして来ました。次からは、建物の相続評価額についてお伝えして行きます。

建物の評価方法

建物の相続税評価額の出し方は、その建物を被相続人（亡くなった人）が利用していたのか、第三者に貸していたのか、賃貸アパートなのかによって異なります。

1.被相続人が利用していた場合

この場合には、「固定資産税評価額×1.0」で求められます。つまり、建物の固定資産税評価額＝相続税評価額となります。仮に建物の固定資産税評価額が2,000万円である場合は相続税評価額も2,000万円となります。

2.被相続人が第三者に貸していた場合

この場合には、「固定資産税評価額×（1－借家権割合）」で求められます。借家権とは、建物を借りて使用する権利のことを指します。借家権の割合は、建物の評価額の30％と定められています。例えば、固定資産税評価額が2,000万円の建物を貸していたとします。借家権の割合は建物の評価額の30％ですので、借家権の評価額は2,000万円×0.3で600万円となります。計算式に当てはめると、2,000万ー600万＝1,400万円となり、被相続人が第三者に貸していた場合の相続税評価額は1,400万円と求められます。

3.被相続人が賃貸アパートを所有していた場合

この場合には、「固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）」で求められます。賃貸割合とは、貸している部分の床面積の割合をいい、貸している部分の床面積が広いほど評価額が下がることになります。例えば、賃貸アパートの建物部分の固定資産税評価額が2億円、部屋の床面積合計が400㎡、貸している部屋の床面積合計が200㎡とします。この場合、賃貸割合は200㎡÷400㎡で50％です。したがって、賃貸アパートの建物部分の相続税評価額は2億円×（1－0.3×0.5）で1億7,000万円となります。