鈴木貴博
人生100年時代と言われるように、日本は超高齢化社会に突入し平均寿命も毎年増加傾向にあります。厚生労働省の人生100年時代構想会議中間報告の中では 「ある海外の研究では、2007年に日本で生まれた子供の半数が107歳より長く生きると推計」と述べられており、100歳まで生きることが当たり前になる世の中が近づいてきています。
多くの方の老後の悩みとして生活資金があります。現役世代と異なり、老後は年金や貯金など資産が限られています。そのような中でいかに生活していくか、早めの対策を講じることがとても大切です。同時に、老後に活用できる制度を知っておくことで、少しでも安心した生活が送れるように対策しておくことがとても大切です。
今回のブログではそういった悩みの解決の一助となる、自宅を活用した老後資金の確保の仕方についてお伝えしていきます。
老後資金形成の必要性
2019年に金融庁の金融審議会「市場ワーキング・グループ」により、「老後の30年で約2,000万円が不足する」という試算が発表されました。この試算は、以下の条件のもとで計算されたものです。
・夫65歳、妻が60歳の夫婦のみの無職世帯
・夫が95歳、妻が90歳になるまでの30年間は夫婦とも健康
・毎月約5万5,000円が赤字（総務省「家計調査（家計収支編）平成29年（2017年）」における高齢無職世帯（夫65歳以上、妻60歳以上）の平均的な実収入209,198円に対して、消費支出と非消費支出の合計が235,477円 ＋ 28,240円＝263,717円。差し引き約5万5,000円が赤字）
・毎月の赤字約5万5,000円✕12ヶ月✕30年＝1980万（約2000万）
この試算結果は世間を賑わせ、老後資金形成の必要性を感じた方も多くいたのではないでしょうか。ただし、報告書が試算に使用したデータはあくまで平均値です。そのため、必ずしも実態を表したものとはいい切れません。あくまでも一例だと考えて良いと思います。
しかし、何も対策を取らず、無計画な支出を続ければ、老後に生活が立ち行かなくなる、いわゆる「老後破綻」に直面する可能性もあります。これが定年を超えてから新たな収入源を得ようと考えても、すぐには見つからないことでしょう。そんなときに利用出来るのが、本記事でご紹介する「リバースモゲージ」です。
リバースモーゲージとは
これは、自宅を担保に生活資金を借入れし、その自宅に継続して住み続け、借入人が死亡したときに担保となっていた不動産を処分し、借入金を返済する仕組みのことを言います。いわば、高齢者向けの貸付制度と言えます。
リバースモーゲージのメリット・デメリット
メリット
1.毎月の支払いは利息のみ
通常の住宅ローンは、毎月の返済が元金＋利息であり、この点が、リバースモーゲージと住宅ローンとの違いになります。
2.借入人死亡時に一括返済
元金の返済は、借入人が死亡した際に現金一括または、自宅の売却のいずれかを選ぶことが出来ます（生存中に繰上返済することも可能）。
3.自宅に住み続けられる
老後資金を借入しながら自分の自宅に住み続けることができます。
デメリット
1.長生きした場合の金利返済の負担
住宅ローンと違い、リバースモーゲージの場合には元金の毎月の返済は必要ありませんしかし、金利の支払いが必要になります。長生きをした場合、そのぶん毎月金利を返済する必要が出てきます。また存命中に融資限度額に達した場合、その時点に融資が途絶えてしまいます。
2.長生きした場合の自宅売却リスク
金融機関によっては契約期間が設けられている場合があります。想定よりも長生きして契約期間が満了した場合、元金と利息を一括返済する必要があります。もしできない場合には契約者が存命中であったとしても自宅を売却して一括返済する必要が出てきます。また自宅を売却して返済する場合、売却価格よりも借入金の残高の方が多かった場合には、差額の残高が残ることになり、それは本人の借金となるリスクがあります。
3.金利上昇による支払額の増額
変動金利で融資を受けるリバースモーゲージの場合、金利が上昇した場合にはトータルの返済額も上がってしまいます。利息は原則として契約が終わるまでは返済し続けなければなりません。
4.不動産評価額の変動
リバースモーゲージは不動産を担保にして融資を受けられます。そのため経済事情等により不動産の価格が変更した場合、融資額の見直しが行われる場合があります。 融資限度額が下げられ借入残高を上回った場合には、差額を返済する必要があります。またこの場合、債務者が亡くなった場合には、その差額分を相続人が返済する必要が出てきます。
リバースモーゲージの利用条件
リバースモーゲージは誰でも取れる条件でも利用できるわけではありません。金融機関ごとに様々な条件がありますのでどのような内容か以下に列挙していきます。
1.借入金の使用用途
リバースモーゲージを取り扱う金融機関によって借入金の使用使途が限定される場合があります。主には次のようなものがあります。
・老後の生活資金
・医療や介護のための費用
・自宅のリフォーム
・住宅ローンの残債の返済
リバースモーゲージを利用する際には利用を検討する機関に事前に使用使途について確認するようにしましょう。
2.年齢条件
こちらも金融機関によって条件が異なります。一般的には60歳以上80歳未満が多いですがこれよりも厳しい条件を課す場合もあります。こちらもよく確認するようにしましょう。
3.融資限度額
こちらは不動産評価額の何パーセントを条件に融資できるかというものになります。目安は評価額の50%から80%になります。こちらも金融機関により異なりますのでよく確認しましょう。
リースバックとの違い
リバースモーゲージと比較して検討される手法としてリースバックというものがあります。ここでは簡単に触れていきます。
リースバックとは、一旦不動産を売却し、その後、買い手との間に賃貸借契約を結び、売却した物件を引き続き売り手が使用し続けられる仕組みです。リバースモーゲージもリースバックも、自宅を活用した資金調達の仕組みであり、どちらも今すぐ自宅を手放さずに住み続けられるという利点があります。
両者の違いは、リバースモーゲージがお金を借り入れるということに対し、リースバックは不動産の売却と賃貸借契約を組み合わせたものであるという点で、両者は全く異なるものです。
リバースモーゲージと比較したリースバックのメリット・デメリット
メリット
1.返済の必要がないため金利負担がない
リースバックは借りれではなく不動産を売却になります。そのため、借入金が発生しないため元金や金利の返済の負担は発生しません。
2.契約者の死後も住み続けることができる
リバースモーゲージの場合、契約者の死後、自己資金で借入金を全額返済できない場合は自宅を売却する必要があります。一方リースバックの場合は賃借人の地位を引き継ぐことで自宅に住み続けることが可能になります。
3.債務を相続人に相続させることがない
リースバックは借入金が生じないため、リバースモーゲージのように、融資額と借入金との相差額が生じないため、そのような債務を相続する必要がありません。
デメリット
1.所有権の 即時移転
リースバックは不動産の売却を行うため、売却後、所有権が買主側に移転いたします。今すぐ所有権を手放したくない方は利用をお勧めしません。
2.賃料の発生
自宅売却後に賃貸借契約を結ぶため、毎月の賃料の支払いが発生いたします。この条件次第ではトータルの負担が大きくなる可能性があります。
まとめ
・定年を過ぎても老後資産を確保できる制度がある。
・リバースモーゲージは自宅を手放さずに生活資金の確保できる仕組み。
・金融機関ごとに利用条件が異なるため注意が必要。
・リーズバックとの利用比較検討もおすすめ。
不動産に関してのお悩みは名古屋市熱田区の合同会社SBNに一度ご相談下さい。親切丁寧に対応させて頂きます。
参考：住宅金融支援機構 https://www.jhf.go.jp/loan/yushi/info/yushihoken_revmo/index.html
りそな銀行 https://www.resonabank.co.jp/kojin/loan/column/
一般社団法人住宅ローン支援機構 http://www.loanshien.com/index.html