認知症になったら不動産売買は出来るのか～不動産の終活方法とタイミングについて～

相続の際に相続人間での配分が難しく、トラブルになりやすい「不動産」。早めに処分方法について考えておくことは、遺される家族にとって安心に繋がります。「まだ元気だから、もう少し後でも良いか‥」と、後回しにしていると、思わぬ落とし穴に落ちる危険があります。それが「認知症」による判断能力の低下です。本日は、認知症になった場合の不動産売買に与える影響について、そして、今から出来る対策をご紹介していきます。

認知症になると不動産売買は出来るの？
成年後見制度について
法定後見制度で出来ること
成年後見人による「居住用不動産」の売却の注意点
成年後見人による「非居住用不動産」の売却の注意点
認知症になる前に出来る対策
まとめ

認知症になると不動産売買は出来るの？

所有者本人が認知症により判断能力を失った場合、所有者本人が不動産売買を行うことは出来なくなります（判断能力があるか否かは、医師の判断によります）。いくら体が元気であっても、判断能力が無いとされてしまえば、本人が不動産を処分することは出来なくなるのです。このようなお話をすると、配偶者や子供であれば代わりに売買契約を結べるのではないかと思われる方もおられます。しかし、委任状を結んで、配偶者や子供を代理人として代わりに契約行為をすることも出来ません。この場合でも、所有者本人の判断能力無ければ、家族を代理人とすることが出来ないのです。では、何か方法はないのかというと、次にご紹介する「成年後見制度」を利用することで、代わりに契約を結ぶことが出来ます。

成年後見制度について

認知症などにより判断能力が不十分な人が、生活をする上で不利益を被らないよう、「成年後見人」が本人の代わりに適切な財産管理や契約行為の支援を行うための制度のことを言います。成年後見制度は2つに分けられ、法定後見制度と任意後見制度とがあります。両者の違いは、制度を利用するタイミングでの本人の判断能力の有無です。つまり、本人の判断能力が有る時に利用するのが「任意後見制度」、判断能力が無い（不十分）になってしまった後に利用するのが「法定後見制度」になります。今回のように、認知症によって判断能力が失われた場合に利用されるのは「法定後見制度」になります。

法定後見制度で出来ること

法定後見制度を利用することで、家庭裁判所によって成年後見人が選任されます。成年後見人は、本人を代理して契約などの法律行為をしたり，本人がした不利益な法律行為を取消すことができます（ただし，日用品（食料品や衣料品等）の購入など「日常生活に関する行為」については取消しできません）。法定後見制度を利用することで、本人に代わり、本人が所有する不動産を売却することが可能となります。しかし、ここで注意が必要になります。それは、売却する不動産が、居住用か非居住によって異なります。

成年後見人による「居住用不動産」の売却の注意点

まず、「居住用不動産」とは、次のような不動産を指します。

・現在居住をしている土地・建物

・現在居住していないが、過去に居住しており生活の拠点となっていた土地・建物

・現在居住していないが、将来居住する予定がある土地・建物

これら居住用不動産を売却する場合には、家庭裁判所の許可が必要になります。許可無しに行った契約行為は無効となりますので注意が必要です。家庭裁判所が許可を出すか否かは、売却の必要性・本人の生活や看護状況・売却条件等を総合的に考慮して判断されることになります。

成年後見人による「非居住用不動産」の売却の注意点

前述した「居住用不動産」に該当しない場合には、成年後見人が不動産を売却する場合には家庭裁判所の許可は不要となります。ただし、売却にあたっては合理的な理由（「必要性」「相当性」）が求められます。また、居住用不動産か、非居住用不動産かの判断に迷うこともあるため、後見人の自己判断で行うことはリスクがあります。迷う場合にはやはり家庭裁判所に相談することが必要となります。

このように、成年後見人による不動産売却は制約があるとともに、判断が難しい事もあるため、思うようにスムーズに事が進まない事も充分考えられます。それを防ぐためにも、認知症になる前の早期の対策が重要になってきます。

認知症になる前に出来る対策

①任意後見制度

この制度は、所有者本人に判断能力があるうちに任意後見人の選任と委任内容を決め、判断能力が低下した場合に任意後見人が委任内容を実行する制度のことです。前述した法定後見

制度の場合、成年後見人は家庭裁判所が選任するため、本人の親族でなく，法律・福祉の専門家その他の第三者や，福祉関係の公益法人その他の法人が選ばれる場合があります。一方、任意後見制度の場合、所有者本人が自由に任意後見人を選任することが出来ます。しかし、成年後見制度は、法定後見制度・任意後見制度ともに、本人の判断能力が低下してから出ないと、後見人が財産の処分が出来ないことになります。本人の判断能力があるうちに不動産売却を希望する場合には、次の②～④の方法を利用して下さい。

②家族信託

家族信託とは、自分に老後や認知症等による判断能力の低下に備え、自分が保有している不動産や株式といった財産の管理・処分を家族に任せる財産管理方法のことを言います。家族信託は非常に柔軟な制度となっており、家族信託の受託者（本人から委託を受けた家族）は、受託者の責任において、目的の範囲内で自由に財産の運用や処分をすることができます。不動産の処分であっても、登記上の受託者が便宜上の所有者として取引を行うことができます。家族信託について詳しく知りたい方は、本ブログ「2021年9月6日　家族信託とは」をご覧下さい。

③不動産売却

介護施設への入所や子供との同居、賃貸住宅への住替えなどで自宅が不要になる場合、その時点で売却をすることも検討してみて下さい。売却をして現金化することで、売却資金を介護施設への入所費用に充てたり老後資金にすることが出来ます。また、相続の際にも遺産の分配が容易になるため、相続人間でのトラブルを防ぐことにもなります。さらに、売却前にリフォームをすることで不動産価値を高め、売却価格が上がることも期待できます。売却するためには買い手を探す必要があるため、早めに動き出すことが大切です。

④生前贈与

自宅を相続させたい家族がいる場合、生前に贈与することで確実に不動産を渡すことが可能です。この場合、相続財産が減ることで、将来発生する相続税を減らす事にも繋がります。生前贈与にあたっては贈与税を考慮する必要がありますが、「相続時精算課税制度（後述）」を利用することで、一定額を非課税にすることが出来ます。贈与税、相続税などの税金に関しては、専門家である税理士に依頼し、計算間違いが無いようにして下さい。

＊相続税精算課税制度とは

相続時精算課税制度とは、60歳以上の父母又は祖父母から、20歳以上の子又は孫に対し贈与が行われた場合、2500万円までを非課税とする制度です。2500万を超える贈与金額に関しては、一律20％の贈与税が発生します。また、この制度を利用する場合、暦年贈与（1年間の贈与金額110万円までを非課税とする制度）は利用できなくなります。さらに、この制度の対象になった贈与財産に関しては、相続財産に含めて相続税が計算されます。