相続した土地の名義を変えないと10万円を失う！？

土地や建物といった不動産を相続した場合、名義を相続した人に変更をする必要があります。これを「相続登記」と言います。これまで、この相続登記は、相続人の意志に任せられていました。しかし、これが行われないことによって社会的に問題が生じるようになっため、国が法改正を行い、対策を立てることとなりました。相続は多くの方に関わる問題であるため、これを知っておくことで、将来不利益を被らないようにしましょう。

相続登記の義務化
1. 相続登記の申請義務化
2. 所有者の氏名・住所が変更された場合の変更登記の義務化
相続登記義務化の背景
相続不動産の国庫帰属
相続登記の方法
まとめ

相続登記の義務化

2021年4月、相続登記を義務化するための改正法案が可決され、2024年を目処に施行

される事になりました。具体的にどのような内容になったか、以下の通りになります。

相続登記の申請義務化

不動産の相続人は、相続が開始して所有権を取得したことを知ってから3年以内に相続登記をしなければなりません。つまり、以下の2つの事実を知った時点から3年以内の相続登記が義務づけられると言うことです。

1.被相続人が死亡したこと

2.被相続人が不動産を所有しており、自分が相続をしたこと

しかし、遺産分割協議が終わっていないなどの事情で、相続登記が難しいケースもあると思います。このような場合には、法務局に対して、自分が相続人である旨申請をすることにより、相続登記申請の義務を果たしたことになります。これを「相続人申告登記」といいます。これは今回の法改正によって新たに申請された制度になります。

相続人申告登記の申請があると、その不動産の登記に申出人の氏名や住所などの情報を記します。この時点では正式な相続登記とはなりません。その後、遺産分割協議などを行い相続人が確定したら、その日から3年以内に正式な相続登記をすれば相続人は申請義務を履行したことになります。具体的な申請方法については現時点では未定です。

正当な理由がないのにも関わらず、相続登記申請または相続人申告登記を怠った時は、10万円以下の過料を求められます。自分が不動産の相続を知った時は、面倒では有りますが、確実に相続登記を行うようにしましょう。

相続登記の申請義務化は2024年を目処に施行される予定です。

所有者の氏名・住所が変更された場合の変更登記の義務化

所有者の氏名・住所に変更があった場合、その日から2年以内に変更登記をすることが義務化されます。これを怠った場合は5万円以下の過料が課されます。

こちらは2026年を目処に施行される予定です。

相続登記義務化の背景

相続登記義務化の背景には「所有者不明土地」の存在があります。所有者不明土地とは、登記簿などの公簿情報を参照しても所有者が直ちに判明しない、又は判明しても所有者に連絡がつかない土地のことを言います。2017年の一般財団法人「国土計画協会」の所有者不明土地問題研究会による試算では、2016年（平成28年）時点の所有者不明土地面積は約410万haあり、九州（土地面積：約367万ha）以上に存在するとの結果を発表しました。所有者不明土地が増えることにより、以下のような問題が生じます。

公共事業が進まない

公共事業を行う場合、建設条件を満たす用地を取得する必要があります。しかし、土地の所有者が不明な場合は、スムーズに用地を取得することができません。場合によっては所有者の把握や交渉に何年もかかり、手間もコストも多大にかかってきます。これにより、公共事業の促進を阻害してしまうことになります。

相続人の増加

相続登記を行わない場合、名義人が被相続人のままになるため、世代をまたげばまたぐほど、相続人が増加してしまいます。相続登記をする場合、遺産分割協議によって、相続人全員で不動産を誰の名義にするか、話し合う必要があります。しかし、相続人が増えた場合、その全員と話し合い合意する必要があります。関係性の薄い複数人の住所や連絡先を調べ、話し合いをまとめるのは非常に困難です。そうなる前に、相続登記を進めることは大切です。

不動産売買が阻害される

不動産売却の際、所有者の承諾がないと所有権の移転登記ができません。特に、共有不動産の場合、一部の所有者が見つからなかったり、隣地の所有者が見つからずに境界確定ができない場合、取引に支障が生じる恐れがあります。このような事を防ぐためにも、早急に所有者を特定しておく必要があります。

近隣住民への迷惑

空き家問題にもなりますが、長年放置された土地・建物が有る場合、定期的に換気や清掃を行うなど適切に管理をしていかないと老朽化が進みます。また、旧耐震基準である昭和56年以前に建てられた建物に関しては耐震性が不足している可能性があります。この場合、台風や地震による倒壊や、不法投棄などのゴミ屋敷になり、悪臭が漂う管理不全の状態になる可能性があります。この場合、所有者が管理・改善することとなりますが、所有者が不明の場合、管理がなされなくなり、近隣住民に迷惑が掛かる状況が継続してしまいます。

相続不動産の国庫帰属

相続登記が義務化されたことは認識したが、とはいえ不動産を活用する場面がないのであれば、いわゆる「負動産」となり、管理の費用や手間が掛かるばかりになってしまいます。今回の法改正により、新たに相続した土地を、法務大臣に申請して承認を得た上で国庫に帰属させる制度が整備されました。ただ、申請すれば全て認められるというわけではありません。以下のような制限が設定されています。

建物のある土地
担保権または使用、収益を目的とする権利が設定されている土地
通路やそのほかの人による使用が予定されている土地として政令で定める土地が含まれている土地
土壌汚染対策法第2条第1項に規定する、鉛やヒ素といった特定有害物質（法務省令で定める基準を超えるものに限る）により汚染されている土地
境界が明らかでない土地その他の所有権の存否、帰属または範囲について争いがある土地

国庫に帰属させるには、承認を得て所有権を放棄して終わりになるわけではありません。10年分の管理費を支払う必要があります。法務省が公表した調査結果では、要件を充足する土地は、土地を所有している世帯単位でみると約1%にとどまるようです。

相続登記の方法

相続が発生した際、相続登記は以下の手順で進めていきます。手続きで分からないことは、法務局や各書類の窓口の方に聞いてアドバイスを求めましょう。相続人が多数いる場合には、専門家に依頼する方が適切である場合もあります。

遺言書の確認

公正証書遺言か自筆証書遺言となります。前者の場合は、公証役場にて確認可能です。後者の場合は、ご自宅に保管されていないか確認が必要です。遺言書が自筆証書遺言の場合には注意が必要です。発見しても勝手に中身を開けてはいけません。自筆証書遺言は家庭裁判所にて検認手続きを経てから開封することになっています。

相続人の確定

相続手続きをする際には相続人全員の同意が必要となります。相続人確定のためには、被相続人の死亡時の戸籍を遡って取得する必要があります。

財産整理

被相続人の不動産を確認できるものが「名寄帳」です。これは、市町村ごとに作成されるもので、自分が当該市町村で所有している不動産の一覧を確認できるものになっています。名寄帳は市町村の窓口で申請・入手可能です。これを入手することで、申請した市町村ごとにどのような不動産を所有しているか分かります。
また、毎年送られる固定資産納税通知書からも、不動産を特定することが出来ます。